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粉丝和鱼翅的价格相差百倍，而换句话说，任志强的意思是只有房价也涨到这个份上才是泡沫。显然，以此作为房地产泡沫的标准，是存在很大问题的。

也是在这个泡沫论上，任志强遭遇了滑铁卢，他于2007年写就的一篇文章《迪拜泡沫不会破》，在2009年被翻出来，成为他判断错误的典型文章，也因此成为众多反对者批判的靶子。

从美国的首次购房年龄统计看，大约为29～31岁，但中国30岁以下年龄的人在已购商品房群体中占33.4%以上的比例，可以说是个很高的比例了。20～40岁的合计比例高达67%，40岁以上的人群大多享受了福利分房，不管收入的高低都有了特殊的住房财富，也具备转换改善住房的条件。如何解决这一群体的矛盾在全球各国都是个难题，大多是用租赁住房来解决的，在中国这也将会是一个方向。

因此无法用房价收入比来衡量特殊地区的特殊情况，只能用大平均的方式去评估是否产生了泡沫，特定的地区和特定产品的高价一定有其特殊的原因和理由，也决不能用这些特定的案例来证明泡沫。也许中国的房价收入比高于平均值的某些国家，但中国的生活费用低于发达国家，如美国，这样按收入比计算的结果反而是日常生活费用较低的地区更合算了。

现在回头看，任志强这次凭的是运气，他当时讲话时可能并不知道国家会出台救市政策，所以他放言中国房价不高，房地产泡沫不严重。而易宪容则说，只有市场价格深度调整，才能有市场活跃。

不过，这时候的任志强似乎并没有形成完整的关于泡沫论的看法，尽管泡沫论满天飞，向来擅长理论加数据的任志强，却并没有立刻写出长文来批驳泡沫论，仅仅是当记者采访时抛出了自己的观点。

房地产泡沫是指房地产的价格对经济基础条件的严重背离。判断市场是否有泡沫，有以下两种方法：

当前中日房地产行业间最大的相同点是，因土地的稀缺性，市场普遍陷入一种误区，认为“地价只会升不会跌”。这与20世纪80年代日本房地产泡沫现象形成的市场观点基本一致。但中日房地产行业的不同点则在于，政府对待这种观点的态度不同，而政府的态度不同也导致了两国不同的政策、不同的政策力度。我国政府从2004年起就开始高度重视房地产市场的这种发展趋势，而日本政府当时轻视了这种趋势，以致误判。日本房地产的泡沫现象已成为历史，既然是历史就可以被借鉴，并希望可以对人们有启示的作用。

茅老讲的是一个典型的空置率的问题，当房屋空置率多了，房价自然会下跌。茅于轼是坚定的市场主义者，他是为数不多的公开挺任志强的著名经济学家之一，认为任志强是真心为穷人说话，讲的是真话，对他非常赞赏。

如果仅从消费效用的角度看，房地产就是商品，但从升值预期的角度看，它又是资产，买房子的目的也可以是为了未来的某一天在高价位把它卖出去，以获得资产溢价的满足。这么一来，事情就复杂了：房价，到底是由商品的供求决定呢，还是由资产的预期决定？从历史经验来看，我认为中国的房地产价格是由预期决定的，而不是供求关系，依据是：国家每次提高房贷利率试图控制住房需求时，需求是下去了，但房价非但不降，反而都在涨，这就说明，供求关系在决定房价的过程中没有起作用，或者作用不大。搞清楚这个道理，至少可以澄清一个问题：当前的房价过高到底是什么因素造成的？

我们直接拿今天的状况和欧美国家的现状进行比较，实际上是很缺乏可比性的。详细的参照阶段的判定我们不详细解说了，我们的现状大致相当于美国的20世纪30年代到60年代，欧洲国家的20世纪50年代到80年代。也就是说从现在到2020年的这段时间里，我们国家的增长经历将会是发达国家经历过的过程。

房地产是个特殊的市场，我们不能用一般的市场均衡理论去解释和分析该市场的问题和现象。面对现阶段泡沫，政府应该采取更有效的手段去加以调控。

我国平均房价大概只有每平方米4600元，如果扣除商业部分和写字楼的部分，平均房价每平方米4000元出点头，这样的房价就叫泡沫吗？我觉得说存在泡沫的人得拿出数字来说服我，如果拿不出数字来说服我，我实在不愿意承认有泡沫，或者本来就没有。都说北京的房价和北京人的平均收入或者人均收入相差太多了，这不一样啊，前面我已经说了，比如发达国家社会有个房价收入比，可人家都是市场经济，中国不是，中国是三分法，我们有50年的福利分配的历史，只有20%不到的市场化部分。现在不同概念，怎么能用房价收入比来算账呢，且算的账我也认为不对，国际上的房价用的是什么房价呢？是所有可以交易的房屋价格。在中国所有可以交易的房屋，包括农村宅基地，包括各单位用经济适用住房搞的房子，还包括二手房，而用于计算的房价是一手房的房价。老用国外的东西来说，老用错误的东西引用到中国来，所以就有泡沫了。

中国的情况类比大约是，核心城市或发达城市与全国的平均房价差在4～6倍左右，中等城市和部分省会城市为2～4倍，一般省会城市为1～2倍，省会以下的非发达城市为负倍数的情况占多数。许多城市的房价平均值在全国的平均房价之下，中国660个城市中，核心城市与发达城市只有几个，80%以上的城市房价在全国平均值上下浮动，地市级以下城市的房价多在全国平均值之内，经济发达地区则在2～3倍左右浮动。

中日房地产最核心的差别在于几个方面：日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中，是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中卖方价格形成的增长。

不过，尽管预测失败，任志强依然坚持自己的观点——中国房地产无泡沫，并一直在为此战斗。

就美国的情况看，全国（美国不分城乡差别，因此倍数较高）的平均水平和核心发达城市的房价倍数差为15～20倍，与中等城市的差为8～10倍，与一般城市的差为3～6倍，与小城镇的差为0～3倍。因教育、医疗、服务、交通、公共设施（剧院、博物馆）等差别，产生了较大的房价倍数差别，城内、城外也有较大差别。如纽约市本身就会有几倍的房价差，纽约州房价的差别就会高达3～8倍。地理位置影响的房价和环境所影响的房价不是按公里数距离来衡量的，几千米之外就是另外一个天地了。

日本房地产增长中并非以住宅的自住需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量的70%，目前中国的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加以及城市人口增长所引发的供求矛盾相关紧密。

中国有自己的特殊性。地少人多、资源贫乏、经济落后、财政收入不足以提供更多的保障也无力承担更快的发展速度，甚至在坚持开放的前提下也要在部分产业、行业对外资进行限制，这是中国的特殊国情所决定的。但中国的房地产是否存在“泡沫”的争论似乎可以借鉴而有另解了。

一是分析市场中投资性购房的比例。因为，在一个时点上，住房的投资性需求会成为未来某个时点住房的供给。因此，一个城市的房地产市场中，投资性需求的比例不能超过一定的界限，否则会危及房地产市场的健康和稳定。

整个中国的住房空置率是下降的，北京的空置率亦然。房价普遍上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。不能因为房价普遍上涨就认为存在泡沫，房价最直接地反映了客观需求量。从我们的数据分析来看，房地产业是没有泡沫的。供需总量上，我们并没供应多少房子。我们现在的房地产供应总量其实不足，每年的新增人口和住房的增长量并不协调。

但是交易量用什么东西来控制，市场经济范围内是价格，如果价格比较低，成交量自然而然就多了，价格比较高成交量自然而然会减少。所以，现在房地产市场的问题关键在于价格调整幅度。

当迪拜已经解决了住房的基本需求之后，仍在大量地“招商引资”加大建设力度，努力用新城镇来提高境内外居民的生活质量。而中国在住房条件及城市化率极差时却在限制增加供给和限制需求改善。

迪拜是一个奇迹，可是在2008年金融危机时，轰然倒下。这也证明，没有经济基础的城市房价再高也终究有一天要跌下来。而看起来那么美好的迪拜都轰然倒下了，中国是不是更要注意房地产泡沫？

我不懂什么叫泡沫，所以我也不知道房地产市场有泡沫。房子大家都抢着买，怎么就会有泡沫呢？你要是买一个泡沫你愿意出这么多钱吗？我们起码知道一件事情，去年按揭贷款在总的住房销售额中的比重是下降的，销售额上涨，比重还下降。这就说明大家有太多的钱，而且是花自己的钱去买，和银行贷款没有太多关系，那就叫泡沫了？我没有觉得有泡沫。

中国房价并不算太高。刚刚有位先生说，房价已经从一万涨到了两万，我们没听说过，我们只知道2006、2007年的时候，全国平均房价只有每平方米3655元。从来没有听说过全国的平均房价有上万的时候，我们不知道他是怎么统计出来的。但是我知道公布的全国平均房价只有每平方米3655元，这还是指商品房，如果我们把经济适用九九藏书住房、二手房和其他交易加进去的话，可能连每平方米3000元都不到，所以我们没觉得中国的泡沫已经严重到了像美国那么一种情况。

那么，中国会出现什么样子的房地产泡沫，以什么样的方式破裂，这依然应该是各界重点要关注的。日本泡沫成为一个经典案例应该拿出来认真研究分析，这也是历史的价值所在。正如军队一样，任何一场战争都不一样，那么便能否定军事案例分析的价值吗？

所以前几年有几个美国朋友和印度朋友就问我，你们中国政府怎么这么聪明，在别人调整之前就做了，这说明一个什么问题呢？说明了整个世界经济衰退，调整是必然的，只不过中国比别人调整早一些，我们也得调整。这种情况下要看到一个问题，房地产市场调整，是2007年调还是2008年调，总之要调。既然要调整个房地产市场要调什么？现在很多人说只要把交易量搞上去了，房地产市场就没问题了。

在中国几千年的历史中，没有一个皇帝说我们的经济出现过泡沫，在中国的历史文化中是没有泡沫的，泡沫是世界经济融入中国以后，外面传过来的词语，至今为止没有人可以解释什么是泡沫。周其仁教授说，只有将粉丝卖到鱼翅的价格才是泡沫，鱼翅贵也不是泡沫，粉丝是粉丝的价格，也不是泡沫。

这是2004年关于泡沫论最重要的一次交锋。10月，谢国忠写出了关于泡沫论乃至中国经济的最有名的这篇稿子，其中明确预测，上海房地产泡沫即将破裂，甚至时间都明确说了“离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年”。一石激起千层浪，社会各界极为关注。

中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫当中，因为这些投机者相信，中国政府部门有能力控制并延长目前的投资繁荣。我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。

这是任志强众多观点预测中，最为严重的预言失败、判断错误的观点，也因如此，被老对手时寒冰抓住了小辫子。

这次任志强谈到一个关于泡沫认定标准的问题：只有粉丝卖到鱼翅的价格才算是泡沫。任志强的这个观点颇为“雷人”，所以这成为他标志性的观点之一。

是什么可以让迪拜成为一个完全市场化的竞争发展环境，让“泡沫”也许永远不会破裂呢？我理解大约有以下几个理由：

上海是这次经济泡沫的地震中心，这种情景犹如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。

所以这个赌局最终的结局如何，只能让未来来告诉历史。

中国政府拒绝提高利率是因为担心房地产泡沫破裂。而这将会引起新一轮的投机浪潮，这将使得经济泡沫不可避免地破裂，而且损失将更加惨重。在这期间，投机将继续支撑全球的需求，特别是在原材料行业。

如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。

如今回头看，《中国房地产市场研究报告》的内容似乎还确实没错。而谢国忠的预测也没有兑现，因此搞得谢国忠灰头土脸。

如今看来，当时的市场是没有泡沫，因为与今天的房价相比当初已经绝对不可同日而语了。

我们用上述两种方法来分析上海的房地产市场是否正常：

迪拜在用免税与优惠条件创造需求和吸引更多外来人口投资与炒房时，中国却增加各种税收抑制消费需求和打击投资与炒房。

酒店只反映了当地经济发展的一角，更疯狂的则是除酒店之外更大规模的开发建设，让中国或世界都震惊的城市再造，让人们重新认识和理解什么是房地产的“泡沫”。

如果说美国的房价已经是泡沫破灭之后的情况，而中国的房价正在泡沫之中的话，那么这个比例关系反而恰恰说明了中国的房价中没有泡沫。而核心城市核心城区的房价与全国的平均房价保持7～10倍的差距是有其合理性的，也说明鱼翅的价格确实很贵，但粉丝的价格并没有上涨到鱼翅的价格。

日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。hｔｔｐ://www•99ｌｉb•net泡沫之后形成的是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。中国是双紧的金融政策、企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。

日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，而地产上市公司的市场占有率不到15%，但股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。

不过，在泡沫论上，茅老对任志强的观点极为反对。他讲了一个常识性的问题，住房的空置率极高怎么能说没有泡沫呢？

看房地产有没有泡沫，就是一个指标，看它有多少空房。房子都有人住，怎么涨价都可以，但空房多了，不涨价都危险。现在很多有钱人买房，买了又不住，一空置就是好几年，但是它不用出租不用住，隔几年后卖掉仍然会赚钱，这就是泡沫。当这种房子多了，有一天大家都想卖，房价肯定会大跌，泡沫就会破灭，这对中国经济的影响很可怕。

那些喜欢并且得益于高房价的人，只看到了房地产可以被变成鱼翅的一面，却忽视更多的人需要粉丝的实情；只看到了鱼翅可以卖高价的表面现象，却忽视了鱼翅是剥夺别人享用粉丝的权利而后获得的本质。企图把房地产变成远离大众的鱼翅，就可以肆意提高房价，或者愚弄百姓逆来顺受，是竭力掩盖事实真相之举，绝非科学发现的灵光闪现。

与此同时，当前房地产市场住宅投资和市场需求都在快速增长，供求缺口在继续放大；负利率导致市场需求加速扩张，只是一个伴生的现象，大量实际需求保证了市场的稳定。报告中指出，目前房地产投资所呈现的高速增长是房地产业替代传统自建造成的，由于这种替代过程尚未完成，房地产高速增长的情况还会持续。

三，迪拜特有的生存与生产环境可以创造最有吸引力的需求。如免税制度让迪拜成为各大洲之间的重要贸易地，投资是开放的、经营是开放的、建设与产权也是开放的。市场是完全无国界的，自然也就不用怕“泡沫”的出现了。

关于泡沫论的争论是任志强在战斗中的重要内容，相比其他，此番争论更显出其专业水平，因为在这个问题上和任志强争论的都是重量级选手。谢国忠、尹中立、易宪容等，都是业内著名专家，有着丰富的经济学、金融学方面的知识。

日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。

2008年世界金融危机，时值中国房地产行业的又一个巅峰，巅峰之后，市场正在调整之中，就是这时候危机传染到中国，使得中国经济受到了重创。中国开始大救市，出台了一系列刺激经济政策，从宏观经济到产业经济、到区域经济无不大肆出台政策，以确保经济增长，其中房地产是堪称最为重要的行业。国家迅速放松个人购房的门槛，之前的严厉政策几乎全部取消，开发商贷款迅速放松。因此，有人说，正是世界金融危机拯救了中国房地产，然也。

这时候由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》正式出台，这是当年住交会的一场重头戏，因为该报告承载着反击泡沫论的重要任务。任志强自己说，这本书凡参与泡沫争论的经济学家以及国家相关部委办局基本上都送到了。而且任志强还说，“凡看过这本报告的人基本上都会同意我们的观点”。

这说的是美国纽约，北京跟纽约的住房比，北京住房公寓的钱可以到纽约买别墅，在北京买别墅的钱在纽约可以买庄园，你知道这是什么概念吗？纽约人均收入是北京人的30倍，而北京的房价比纽约高，大家就知道中国房地产泡沫得有多大。房地产泡沫可以吹大，但吹大一定会破灭，房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及经济危机，这是谁也改变不了的东西。

一段时间以来，房地产价格上涨引起了社会的广泛关注。有人提出，2003年以来，房地产价格的上涨主要是由真实的市场需求导致的，市场的真实需求快速扩大的依据是住房的销售面积大于竣工面积，住房的空置率下降。因此得出结论，目前的房地产市场是正常的，没有泡沫。我认为这种观点是错误的。

尹中立应该是继谢国忠之后，再次提出中国房地产市场有泡沫的著名学者。这篇文章也是尹中立关于房地产泡沫的一篇著名文章。这篇文章一出，上海成为全国关注的焦点，因www.99lib.net为它是房地产泡沫的典型城市。

我们对当前房地产市场总的判断是这样的：第一个是住宅投资和市场需求会很快地增长，这是需求结构加速变动的一个正常变现；第二个是供求缺口继续放大，有效需求推动的价格上升，最终要通过增加供给来解决。宏观景气方面，持续负利率和某些城市政府债务缺乏节制是市场需求加速扩张的原因。再一个就是，持续高涨的房地产过热舆论环境引起购房者对未来供给下降、价格上涨的预期。最后一个是基准利率还会提高房地产销售价格指数增幅会有所回落，有助于房地产业健康发展。

中国部分地区的房价确实很高，如温州地区某些县城的房价甚至高于发达的核心城市，如高于北京、上海。长三角一些发达城市的房价甚至高于广州等省会城市，更远远高于长沙、西安等省会城市。这正说明了经济的发达程度与房价的对应关系，重要的还是提高民众的收入，房价上涨的速度如果高于民众收入的增长，持续下去就会出现泡沫。但从一个较长的周期看，中国的收入增长是大于房价的增长平均值的，这样就不会出现无法解释的现象。

或许有人会说，就算房价确实是投机者推升的，就算高房价与老百姓的需求无关，又能怎样？这不也是市场现象吗？不也是交易的结果吗？要老百姓接受又有何不妥？“房地产是鱼翅”的论调，其实就是从这个音符开始的。不过，这里有个严肃的问题，不知持此论者思考过没有，那就是老百姓不需要鱼翅，他们只需要粉丝，可是在投机者的“魔术”下，粉丝变成了鱼翅，这让老百姓如何消受得起呢？

1.上海市的投资性购房比例相当大。据上海房管部门调查统计，2003年年底上海投资购房占16.6%，这个比例是相当高的，已经超出了国际警戒线60%。

任志强观点明确，论据清晰，环环相扣，无懈可击，并且语言优美，行云流水，鬼斧神工，体现出作者出神入化、深不可测的作文功底。可“迪拜的泡沫不会破”的预言刚满两年，就轰然倒塌了。这个效果可能是他撰写此文时没有想到的。

任志强之所以有这样的观点，可能是基于他对日本情况的不了解，或者他并没有看过黄皮书的全部内容。

如果说中国的房价贵，为什么这么贵的房屋有人买，便宜的房屋没有人购买，一定是宏观经济和宏观预期决定了大家的购买。资产价格被高估就是泡沫，实际上并不是这样的情况，资产价格被低估的时候，反而是没有人购买，资产价格被高估的时候反而有人购买，大家认为资产价格并不高。

第二种方法是分析房价和收入的比。从世界发达国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比值在5左右比较合理，超过该比例，有效需求会下降，房地产市场就难以持续繁荣。

用美国一个发达的城市经济国家金融危机之后的情况与中国的情况作简单对比，可以看出的是真实的世界。中国现有的投资量绝不可能与美国开放的投资环境相比，同样也绝不可能出现远远大于纽约空置率的一种情况。北京尤其与纽约市不同，在于中国的行政审批和资源配置及会议权利的集中，让北京成了一个不得不来的特殊城市，而纽约却是个市场，商业、金融交易的中心，纽约不会有专为某一事项而空置的房屋，但北京有并且大量存在。如“两会”期间大量的住房都突然出现了人来人往的现象，为“两会”人员服务的工作人员会集中于北京，他们没有居住于会议现场，但会散落于各个小区之中与居民同处。如各地的驻京办事处已成为北京的特色，而无能力公开设立办事机构的地方政府、厂矿机构许多都用购买居民住房的方式存在。这些住房有空有闲，但会为特定目标而挤满了人。如为招商活动、为上访活动等，表面看这些空闲是存在的，但并非为空闲而投资的行为。这些中国特色则是纽约与任何国家与城市都不存在的，也同样不存在许多媒体或个人所推测的那种高达30%～50%的空置现象。

迪拜被称为是全世界最有钱的地区之一（人均收入3.2万多美元，还未计算各种免费的福利），但却没有将钱消费在酒店外墙、柱面或房间的装修上。

房地产价格特别是高房价全面下调，这是必然趋势，谁也改变不了这个趋势。通过言论来救市，来保证它的价格不跌下去，不可能。美国厉害吗？美国房地产市场泡沫形成花了20年。美国无论法律制度、金融制度，还有整个购房金融理念都有很好的方面，但是最后，泡沫还是破灭了，2008年破灭了。中国房地产市场刚发展，泡沫就吹得这么大，它怎么可能不破灭？不可能。

美联储将利率保持在异乎寻常低的水平，并持续了很长时间，这引发了一次巨大的短期美元流动，特别是顺利地大量流向亚洲资产市场。自从2002年初以来，亚洲的中央银九_九_藏_书_网行所持有的自由兑换外汇储备翻了一番，达到了2.2万亿美元。这曾经造成了对美元国债的大量购买，创造了美国的房地产泡沫。而中国的基础货币投放迅速增加，也创造了巨大的房地产泡沫。

“泡沫说”纯粹是胡说八道，国内外对空置率的统计口径不同，不能做简单对比。

2005年初，一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本当年产生泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为其中差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式泡沫的结论。

目前房地产业快速发展，购销两旺。近年以来，房地产消费额和投资额每年增长20%，而且相当平稳。实际上，投资的决策相当大的程度是依据同期商品房的销售额而增长的。1998—2004年，全国商品房的吸纳率持续、稳定提高，需求拉动特征明显，这种机制保证着住宅业稳定、平稳地健康发展；而从支付能力方面来看，支付能力同样在显著增长，人均的平均可支配收入上涨速度略快于房价上涨，这显示支付能力在增长，房价收入比在下降。

当迪拜已经用社会保障解决了本国居民的住房问题并严格将本国人民的住房市场与商品化市场断然分开时，中国却刚刚开始建立低收入家庭的住房保障制度，仍在坚持将保障住房权利的责任与商品住房市场化混为一谈，并试图将保障性责任推给市场。

这如果能看做赌局的话，那一定是一场极为精彩的赌局，一场极为值得期待的赌局。任志强去美国考察，写了这篇颇为有名的博文，认为中国房价没有泡沫，而易宪容则从美国身上看到了，中国房地产泡沫一定会破灭。

房地产泡沫如果吹得很大，那么这个泡沫一定会破灭。调整是必然的，谁也改变不了，过大的房地产泡沫一定得调整。

2.房价收入比超过14。目前的上海平均房价已经超过每平方米8000元，即使按每住户80平方米计算，房价收入比已经超过14。而从目前上海人的实际收入看，房价收入比应大大小于10∶1。

而任志强却以偏概全，拿根本不能交易的农村房子来说事。即使我们按全国价格来说，没有泡沫，那么城市呢？一线大城市呢？空置率、租售比是否显示存在泡沫呢？

现在，尚无法判断谁对谁错。在这之前，任志强去迪拜，写迪拜无泡沫，事实证明任志强判断失败，而易宪容也有预测失败的经历。

任何国家之间总是有差异的，制度、市场、人口等绝对不可能一样，历史和现状也是有差异的，但不能因此而否定两国之间的现实比较和历史比较的意义。任志强列举了五点中日国家之间的差异，由此得出结论，中国不可能出现日本式的泡沫。这个观点看似是对的，中国和日本差异大，中国不可能出现日本式泡沫，但不能由此得出，中国不会出现房地产泡沫，因为中国可以出现中国式泡沫。

很多人第一次吃鱼翅时，的确常常分辨不出其与粉丝的区别，这与当前的房地产消费和投资有着相似之处：一些买房的人在买的时候并没指望房子日后会升值，本来就是要住的，但后来发现自己的房子升值了。在这个看似不经意的过程中，实际上反映的是房地产这个特殊“商品”背后的复杂属性。

“房地产圈”中素来出语惊人的任志强先生，面对房地产价格过高的指责，上周在“博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会”上抛出“房地产不是粉丝是鱼翅，再贵也不算贵”的言论，又让人们“惊”了一把。尽管我“一如既往地”反对任先生的观点，但却很赞赏他这次的比喻方式，因为通过所谓的“粉丝与鱼翅”的讨论，有利于澄清当前很多有关中国房地产问题的混乱认识。

我国的房地产市场，还好中央政府比其他国家的中央政府明智一点，早就看到房地产市场大的问题，比整个世界经济衰退调整要早一拨。从世界经济方面来讲，2008年才开始调整，而我们在2007年就开始调整了，如果我们的房地产市场也跟世界同步，到2008年才调整我们的问题就大了。

二，迪拜早已充分认识到石油资源的有限性，要保证迪拜经济的长远发展，必须用非石油的其他产业方式保证可持续的发展过程。

一，迪拜的住房制度已实现了双轨制。市场中的商品房已与保证居民的生活与居住权利无关了，而是国民提高生活质量与投资的行为了。

几年前，中国就开始为房地产是否出现“泡沫”的问题而争论，从迪拜回来之后我开始对什么是“泡沫”更加疑问，并认为应重新审视中国的相关政策。

开发商说，地价过高造成住房供给不足，造就了高房价；一些学者和评论家说，老百姓的住房需求造就了高房价。要我说，这样的言论根本就是混淆是非，因为这两种观点都掩盖了“投机推升房价”的本质，本末倒置地把房价上涨的责任推给了老百姓，往轻了说是在为某些人开脱，往重了说是别有用心。所以，有人说，要降低土地价格以缓解楼价涨势，我反对；有人说，要放松对开发商的管制，让更多的人进入开发商行列以增加房地产供应，我还反对，因为这样的建议根本就动摇不了高房价的根基。